Наш Подход и Ответственность принципиально отличается от сложившейся ситуации в сфере ЖКХ.

Вопросы - Ответы. ЖКХ, коммунальная сфера.Подборка наиболее актуальных и часто задаваемых вопросов и ответов на них.

вопросы - ответы

Консультации в сфере ЖКХ. Управляющая компания. ТСЖ. Наши консультанты окажут Клиентам помощь в решении сложных проблем.

консультации нашим Клиентам

Жилищное законодательство, Законы, Постановления, Указы, ЖКХ.Основные законы и постановления в жилищно-коммунальной сфере.

законодательство

Юридическое консультирование

Законодательство в сфере ЖКХ. Юридическая консультация.


Законодательство постоянно меняется. Человеку далекому от юридической практики в сфере ЖКХ, непросто найти нужную информацию в «море» документов.

 

С целью оказания нашим Клиентам практической помощи в решении сложных проблем, мы подготовили подборку наиболее актуальных и часто задаваемых вопросов и ответов на них.

Часто задаваемые вопросы в сфере ЖКХ.

Пожалуйста, выберите интересующую Вас тему и вопрос:

В Жилищном кодексе РФ в качестве целей управления указаны: обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание и пользование общим имуществом, а также предоставление коммунальных услуг. Традиционно под управлением понимаются все формы и способы воздействия субъекта на объект. В рамках жилищных отношений субъектом управления являются собственники многоквартирного дома, а объектом управления – многоквартирный дом, состоящий из жилых помещений (квартиры и комнаты) и нежилых. Кроме этого в составе многоквартирного дома имеется общее имущество собственников.
Управление многоквартирным домом – это деятельность собственников помещений или уполномоченных ими организаций по его эксплуатации и улучшению.

Действующий Жилищный кодекс закрепил обязанность собственников жилья выбрать способ управления многоквартирным домом. Это связано с тем, что вместе с правом собственности на имущество у собственников имеется обязанность по его надлежащему содержанию и ответственность за то, чтобы это имущество не нанесло вреда здоровью или имуществу других лиц. Многоквартирный дом не может оставаться без управления. Поэтому если сами собственники по каким-либо причинам не выполняют обязанности по выбору способа управления, то за них такой выбор должны будут сделать органы государственной власти в порядке, установленном Правительством РФ.

Управление многоквартирным домом может осуществляться тем или иным порядком с использованием различных методов, то есть разными способами. В жилищном кодексе выделены следующие способы, один из которых обязаны выбрать собственники:

  • непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
  • управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
  • управление управляющей организацией.

Способ управления может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания.

При непосредственном управлении реализация выбранного способа подтверждается заключением собственниками помещений или уполномоченным ими лицом договоров, предусмотренных Жилищным кодексом РФ. При выборе способа управления товариществом собственников жилья или потребительским кооперативом критериями реализации будет получение свидетельства о государственной регистрации ТСЖ или жилищного кооператива и наличие заявлений о членстве в ТСЖ от собственников, обладающих более чем пятьюдесятью процентами голосов.
Если собственники помещений выбрали на общем собрании способ управления управляющей организацией, но не выбрали конкретную организацию или не заключили с выбранной управляющей организацией договор управления, то способ управления не будет считаться реализованным.

Если собственники помещений многоквартирного дома не выбрали или не реализовали способ управления многоквартирным домом, то органы местного самоуправления обязаны провести открытый конкурс по выбору управляющей организации.

Конкурс должен проводиться в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ №75 от 6 февраля 2006 года.

Непосредственное управление – это управление без посредников, самостоятельно, под свою ответственность. Непосредственный способ управления изначально предназначался для домов с небольшим количеством квартир, в которых собственники могут без затруднений собираться на общее собрание. При таком способе каждый из собственников самостоятельно заключает договоры на поставку тепла, электроэнергии, воды, газа и водоотведение. Договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме собственники помещений заключают на основании решений общего собрания. От имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников помещений или иное лицо, имеющее доверенность в письменной форме, выданную ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

ТСЖ – это юридическое лицо, некоммерческая организация, которую собственники могут создать в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ. На общем собрании собственников утверждается Устав. Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества. Только общее собрание вправе утверждать годовой план финансовой деятельности товарищества, а также отчет о выполнении такого плана, представляемый ревизионной комиссией ТСЖ. Правление избирается из числа членов товарищества на срок не более двух лет. Из своего состава правление избирает Председателя, который действует без доверенности от имени товарищества. Правление отчитывается о своей деятельности перед общим собранием членов товарищества.

Быть членом ТСЖ собственнику не обязательно. Однако только члены ТСЖ могут принимать участие в общем собрании, решения которого для них обязательны. А поскольку ТСЖ, созданное в многоквартирном доме, может существовать только при условии, что членами товарищества являются собственники помещений дома, обладающие большинством голосов от общего числа голосов собственников, то принятые на общем собрании членов ТСЖ решения будут обязательными для всех собственников.

В одном многоквартирном доме может быть создано только одно товарищество собственников жилья. При этом ТСЖ может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов.

Управляющая организация – юридическое лицо любой организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления.

Управление многоквартирным домом как функция собственников помещений включает в себя: постановку целей, планирование мер по их достижению, осуществление действий по реализации намеченных мер, координацию и стимулирование деятельности непосредственных исполнителей, в том числе привлекаемых лиц, а также контроль достижения планируемых результатов.

Собственники помещений имеют возможность выбирать управляющую организацию и контролировать ее деятельность на основании договора управления, в котором закрепляется ответственность за надлежащее исполнение обязательств управляющей организации. Следует отметить, что многоквартирный дом может обслуживать только одна управляющая организация.

Управляющая организация приобретает коммунальные ресурсы (холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, газ, бытовой газ в баллонах, тепловая энергия, твердое топливо), предоставляет коммунальные услуги, отвечает за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги.

Когда в качестве способа управления выбрана управляющая организация, договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме, с одной стороны, управляющей организацией и, с другой стороны, собственниками помещений в многоквартирном доме. Один экземпляр договора находится у собственника помещения, а другой – у управляющей организации.

Согласно этому договору управляющая организация в течение срока, указанного в договоре, за плату выполняет работы и оказывает услуги, связанные с надлежащим содержанием, эксплуатацией, ремонтом общего имущества многоквартирного дома, благоустройством земельного участка, на котором расположен дом, а также предоставлением коммунальных услуг собственникам помещений.

В одном многоквартирном доме условия договора должны быть одинаковыми для всех собственников и утверждаться общим собранием при выборе способа управления и управляющей организации.

В договоре должны быть указаны:

  • состав общего имущества многоквартирного дома;
  • перечень необходимых работ и услуг;
  • порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
  • порядок контроля за выполнением обязательств управляющей организации;
  • условия договора, установленные общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме;
  • срок договора, который не может быть меньше одного года и больше пяти лет.

В случае, когда общее собрание способом управления выбрало ТСЖ или кооператив, последние могут заключить договор управления с управляющей организацией от собственного имени, но в интересах собственников помещений в многоквартирном доме.

Управление многоквартирным домом – это сложный процесс. Некоторые виды работ должны выполняться высококвалифицированным инженерным персоналом, в соответствии с требованиями безопасности. Как правило, профессиональные управляющие организации имеют необходимое материально-техническое и кадровое обеспечение, позволяющее решать различные задачи, возникающие при управлении многоквартирным домом. Это касается и чрезвычайных ситуаций, которые иногда бывают в повседневной жизни. От способности организовать и обеспечить эффективное управление в значительной мере зависит уровень комфорта и безопасности жителей в многоквартирном доме.

Крайне важно нести ответственность за надлежащее управление и содержание. Решение всех этих задач собственникам может обеспечить заключение договора с профессиональной управляющей организацией, имеющей хорошую деловую репутацию.

Договор управления в обязательном порядке должен содержать права и обязанности сторон: управляющей организации и собственников или жилищного объединения (ТСЖ, ЖСК, ЖК и т.д.).

Жилищным законодательством определены обязанности управляющей организации, которые можно разделить на следующие группы:

  • оказывать услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме;
  • предоставлять коммунальные услуги собственникам и прочим пользователям помещений;
  • осуществлять иную деятельность по управлению домом, направленную на достижение целей управления, обозначенных в жилищном законодательстве.


Некоторые услуги могут оказываться в случае достижения соглашения между сторонами договора управления.

В составе услуг управляющей организации по надлежащему содержанию и ремонту можно выделить:

  • Обеспечение поставки энергоресурсов (тепло, электроэнергия, газ) и воды, а также обеспечение водоотведения (канализация) по внутридомовым сетям (трубы для подачи холодной и горячей воды, газа, канализационные стоки, различные кабели и электропровода), контроль за соответствием исполнения договоров по количеству и качеству поставляемых ресурсов;
  • Планирование и организация работ по техническому обслуживанию, подготовке к сезонной эксплуатации многоквартирного дома и дворовой территории собственными силами или с привлечением подрядных организаций (обслуживание лифтового хозяйства, вентиляции и противопожарных систем, вывоз и обезвреживание мусора, уборка и санитарное содержание, уход за элементами озеленения и благоустройства);
  • Учет объема и качества, а также осуществление приемки работ, выполняемых подрядчиками;
  • Планирование и организация текущего и капитального ремонта;
  • Обеспечение целевого и рационального использования бюджетных средств – в случае их выделения управляющей организации;
  • Ведение технической документации по зданиям, сооружениям, коммуникациям и иным объектам, технические осмотры и обследования;
  • Работа с населением по вопросам соблюдения правил пожарной безопасности, электробезопасности и правил пользования системами инженерного оборудования;
  • Рассмотрение жалоб и устранение недостатков в обслуживании;
  • Сопровождение процессов переустройства помещений в многоквартирном доме в целях предупреждения ущерба;
  • Диспетчерское обслуживание дома в целях оперативного устранения аварийных ситуаций;
  • Расчет и учет платежей за жилищно-коммунальные услуги;
  • Организация и/или участие в проведении массовых мероприятий.

В соответствии со ст.143 ЖК РФ членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в ТСЖ.  Таким образом, членом ТСЖ может быть собственник, подавший заявление о вступлении в ТСЖ.

Для руководства деятельностью общее собрание членов ТСЖ избирает правление, которое в свою очередь избирает из своего состава председателя ТСЖ. Таким образом, председателем ТСЖ может быть собственник помещения из состава правления ТСЖ, являющийся членом ТСЖ. Уставом ТСЖ может быть предусмотрено, что данный вопрос относится к решению общего собрания членов ТСЖ  (ст.145 ЖК РФ).

Да, обязана. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Выбор способа управления осуществляется собственником помещений через общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено:

  • в очной форме, то есть при совместном присутствии собственников помещений в конкретном месте и в конкретное время для обсуждения вопросов, поставленных на голосование;
  • в форме заочного голосования – без совместного присутствия собственников помещений путем передачи в письменной форме решений собственников по поставленным на голосование вопросам (ст. 47 ЖК РФ). Форма заочного голосования применима при решении любых вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным кодексом РФ порядке, является обязательным для всех собственников помещений.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги производится ежемесячно до 10 числа на основании платежных документов в кассу управляющей организации. Либо путем безналичного расчета через сберкассы и банки.

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, если договор управления заключен на основании результатов проведенного открытого конкурса по отбору управляющей организации, на срок не менее чем один год и не более чем три года.

Собственники, обладая общим имуществом в многоквартирном доме, владеют, пользуются и в установленных законодательством пределах распоряжаются этим имуществом. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом осуществляется собственниками путем принятия на общем собрании совместных решений. Слово «собрание» у большинства жителей ассоциируется с помещением, президиумом, поднятием рук при голосовании, подсчетом голосов. Однако общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме отличается от традиционного общественного мероприятия и по существу, и по форме.

Общее собрание собственников является органом управления многоквартирным домом, причем высшим органом. Решение такого собрания обязательно для всех собственников, поэтому так важно всем принимать участие в проводимых собраниях. Только общее собрание собственников имеет право выбрать способ управления многоквартирным домом.

Общее собрание может проводиться в очной форме, когда собственники помещений присутствуют на собрании для обсуждения вопросов повестки дня и голосования.

В случае, если общее собрание проводится без совместного присутствия собственников помещений в многоквартирном доме, для выявления воли собственников по тому или иному вопросу используется заочная, письменная форма голосования.

При заочной форме общего собрания вопросы повестки должны быть сформулированы таким образом, чтобы любой собственник мог выразить свою позицию, ответив однозначно. Например, должны быть приведены варианты решения вопроса.

На такие вопросы, как определение места размещения детской площадки или периодичности вывоза мусора, ответить однозначно невозможно. Они требуют дополнительного обсуждения собственниками, конкретные варианты их решения и будут впоследствии вынесены на голосование.

Инициатором внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может стать любой из собственников дома или уполномоченное им лицо, и не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания он должен оповестить об этом других собственников заказными письмами или личным вручением уведомления под роспись.

Управляющая, подрядная, либо иные организации не имеют права быть инициатором общего собрания.

Кворум – это минимально необходимое количество голосов собственников, при котором принимаемые на собрании решения считаются правомочными. Законодательное требование о правомочности общего собрания собственников (о кворуме) связано с необходимостью присутствия на нем собственников помещений в многоквартирном доме или их представителей, обладающих более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников.

Иными словами, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме как орган управления многоквартирным домом только тогда вправе принимать решения по вопросам, включенным в повестку дня, когда к моменту его начала собирается такое количество собственников, которое обеспечивает соблюдение указанного требования о кворуме.

При заочной форме необходимо наличие соответствующего количества поступивших письменных решений собственников.

В любом случае при отсутствии кворума решения общего собрания не будут иметь юридической силы!

Только зная общую площадь всех жилых и нежилых помещений, принадлежащих всем собственниками в многоквартирном доме, можно рассчитать голоса, принадлежащие каждому из участвующих на собрании собственни¬ков, и определить наличие кворума.

К примеру, если общая площадь жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме равна 1000 кв. м, то доля собственника, которому принадлежит квартира в этом доме общей площадью 50 кв. м, в процентах равна: (50 х 100) /1000 = 5%. Если принять 1% общей доли собственности равной 1 голосу, то данный собственник имеет 5 голосов.

Аналогичным образом рассчитываются голоса, принадлежащие другим участвующим в собрании собственникам. Сумма голосов, принадлежащих принимающим участие в собрании собственникам, должна быть более половины всех голосов собственников в данном доме, поскольку только в этом случае общее собрание собственников будет считаться правомочным.

Жилищный кодекс закрепил, что в общем собрании принимают участие и голосуют только собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного дома или их представители.

В неприватизированных квартирах и комнатах граждане (наниматели) проживают на основании договоров социального найма. Эти жилые помещения находятся в муниципальной или государственной собственности. На общем собрании в конкретном многоквартирном доме от имени собственника (государства или муниципального образования) участвуют представители уполномоченных органов.

В случае если нанимателям будет предоставлено право (например, на основании доверенности) представлять собственника на общем собрании, то у них появится возможность участвовать в общем собрании собственников и голосовать по вопросам повестки.

В соответствии со ст.47 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание. Также за собственниками закреплено право проведения внеочередного общего собрания, которое может быть инициировано любым из собственников данного многоквартирного дома в любое время.

В соответствии со ст.46 Жилищного кодекса РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимаются большинством голосов от общего числа принимающих участие в данном собрании собственников.

Исключение составляют вопросы:

  • принятие решения о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества;
  • принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
  • принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.

По данным вопросам решение на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственник или группа собственников помещений в многоквартирном доме – инициаторы проведения собрания – обязаны уведомить о проведении общего собрания остальных собственников не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения в письменной форме (заказным письмом, под роспись, разместить в доступном помещении для всех собственников).

В сообщении о проведении общего собрания обязательно должны быть указаны:

  1. сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
  2. форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
  3. дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
  4. повестка дня данного собрания;
  5. порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме должны быть зафиксированы в протоколе общего собрания. Форма протокола общего собрания собственников многоквартирного дома законом не установлена, но необходимо включить следующие сведения: вид, форма собрания, адрес многоквартирного дома, повестка дня, место и дата составления протокола, итоги голосования по всем вопросам повестки дня (количество голосов) и т.д.

Протокол общего собрания подписывают инициаторы проведения собрания.

Собственник – это гражданин или юридическое лицо, у которого возникло право собственности на  недвижимое имущество.

Если недвижимость приобретена до 01.02.1998 года, т.е. до даты вступления в силу закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государство признает за лицом его право собственности на это имущество на основании одних лишь правоустанавливающих документов без последующей государственной регистрации и получения свидетельства.

По сделкам с недвижимостью, совершенным после 1 февраля 1998 года, только акт государственной регистрации влечет за собой признание прав лица на объекты недвижимости. Поэтому, если гражданин приватизировал квартиру после 01.02.1998 года, но не зарегистрировал свое право и не получил свидетельство о праве собственности в Учреждении Юстиции, то он де-юре не является собственником своей квартиры и произвести какие-то действия с собственностью (продажа, дарение) он не сможет.

Права и обязанности собственников и нанимателей жилого помещения регламентируются ст. ЗО и ст.67 ЖК РФ. Согласно п.1 ст. ЗО ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование прина-длежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
Кроме того, собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества в соответствующем многоквартирном доме.

Также, согласно п.2 ст.31 ЖК РФ, право пользования жилым помещением наравне с его собственником имеют члены его семьи. Пункт 1 ст.31 ЖК РФ относит к членам семьи собственника жилого помещения проживающих совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении его супруга, а также детей и родителей. Членами семьи собственника могут быть признаны и другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях – иные граждане, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользова¬ния данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между ними (п.4 ст.31 ЖК РФ).
Законом установлено, что приватизация жилых помещений производится исключительно на добро-вольной основе и с согласия всех проживающих на данный момент в квартире. В случае отказа хотя бы одного из проживающих участвовать в приватизации квартира не приватизируется. Если квартира не будет приватизирована, как это предусмотрено зако¬ном, она становится муниципальной собственностью.

Проживающие в неприватизированной квартире члены семьи имеют равные с нанимателем по договору социального найма права по пользованию жилыми помещениями, в том числе и после окончания установленного срока приватизации (1 января 2010 года).

Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право, согласно п.1 ст.67 ЖК РФ, вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; сдавать жилое помещение в поднаем; раз¬решать проживание в жилом помещении временных жильцов; осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения; требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Таким образом, в отличие от собственника жилья, который может вселить в свою квартиру на правах члена семьи любого, наниматель может сделать это лишь в отношении супруга, детей, родителей. Другие родственники и просто близкие люди могут быть признаны членами семьи только при наличии определенных условий (например, ведение с нанимателем общего домашнего хозяйства). После смерти нанимателя неприватизированной квартиры любой взрослый дееспособный член семьи может претендовать на заключение договора социального найма именно с ним. В приватизированной квартире после смерти собственника часто возникают очень сложные наследственные правоотношения, ведь собственников может оказаться несколько.

В неприватизированной квартире расходы по ее капремонту ложатся на муниципалитет.
К плюсам приватизированной квартиры можно отнести то, что разведенный супруг, как правило, не сохраняет право на площадь в квартире в том слу¬чае, если другой супруг – собственник. В неприва-тизированной квартире бывший член семьи нанима¬теля, как правило, продолжает пользоваться теми же правами, что и прежде.

Если дом сносят, то нанимателям предоставляется равнозначная благоустроенная квартира, а у собственников жилье выкупается по рыночной цене, если не оговорено иное (например, предоставле¬ние жилого помещения взамен). Процедура выкупа и оценки могут затягиваться надолго, порой на годы. И только если у органов местного самоуправления есть возможность, собственнику может быть пре-доставлено жилье с зачетом стоимости того жилого помещения, которым он владеет.

В соответствии с частью 4 статьи 69 ЖК, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в занимаемом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Также временное отсутствие нанимателя и членов его семьи не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма.

Бывший член семьи нанимателя может быть признан утратившим право на проживание только на основании части 3 ст.83 ЖК в том случае, если он выехал на иное постоянное место жительства и тем самым добровольно отказался от своих прав и обязанностей, предусмотренных договором социального найма.

В ст. 57 ЖК РФ установлено три категории граждан, имеющих право на внеочередное получение жилого помещения по договору социального найма, а именно граждане, чьи помещения признаны непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат; дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей; граждане, страдающие тяжелой формой хронических заболеваний (например, туберкулез) при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно. Перечень заболеваний устанавливается Правительством РФ.

По действующему законодательству местом жительства несовершеннолетних признается место жительства их родителей. Если родители вместе не живут, место жительства ребенка определяется местожительством того из родителей, с которым он постоянно находится.

Регистрация несовершеннолетних детей по мес¬ту пребывания родителей производится независимо от согласия следующих лиц:

  • нанимателей и всех совместно проживающих с ними совершеннолетних граждан;
  • собственников жилых помещений;
  • правлений жилищных кооперативов.

Так что идите в паспортный стол и прописывайте (регистрируйте) ребенка по месту своего жительства.

На основании ст.104 ЖК РФ в специализированных жилых помещениях служебного типа имеют право проживать граждане, состоящие в трудовых отношениях с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или субъекта Российской Федерации, в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки.

В случае наличия задолженности у собственника жилого помещения задолженность может быть взыскана в судебном порядке. Помимо задолженности с Вас будет взыскана госпошлина и иные судебные расходы.

Так же в соответствии с «Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам» утвержденными в постановлении Правительства РФ от 23.05.2006г. № 307 гражданам, не своевременно или не полностью оплатившим предоставленные коммунальные услуги, исполнитель имеет право приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг в случае наличия задолженности, превышающей 6 ежемесячных размеров платы.

Согласно ЖК РФ наниматель жилого помещения имеет право вселять (прописывать) членов семьи нанимателя (к которым относятся супруг, родители, дети) и других лиц в качестве членов семьи, но при этом общая площадь на одного члена семьи не должна стать ниже социальной нормы, а именно 6 кв. метров на человека. В соответствии с ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности, в том числе право с согласия всех совместно проживающих членов семьи приобрести это помещение в собственность (приватизировать).

Жилые помещения приватизируются в общую долевую или в совместную собственность.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 154 ЖК РФ капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда.

По договору социального найма и на основании пп.2 п.2 ст. 65 ЖК РФ наймодатель обязан принимать участие в надлежащем содержании и в текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Таким образом, если квартира муниципальная, то капитальный ремонт общего имущества оплачивается за счет средств муниципалитета.

Согласно закону РФ «О налогах на имущество физических лиц» налогом на имущество физических лиц облагаются жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения сооружения, помещения. Следовательно, собственники таких объектов недвижимости обязаны уплачивать налог на имущество.

В соответствии с ч.1 ст.209 Гражданского Кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник также несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Ст.30 ЖК РФ устанавливает права и обязанности собственников жилого помещения, такие как: право владения, пользования и распоряжения жилым помещением, обязанность по содержанию данного жилого помещения. Иными словами, собственники жилых и нежилых помещений пользуются равными правами и несут обязанности в соответствии с действующим законодательством.

С момента введения в действие Жилищного кодекса РФ, сформированный земельный участок в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (ст.36 Жилищного кодекса РФ).

Поэтому, став собственниками земельных участков, граждане в соответствии с Налоговым кодексом РФ стали плательщиками земельного налога.

Величина налога определяется умножением ставки налога и налоговой базы, в качестве которой выступает кадастровая стоимость земельного участка, размер которой зависит от площади участка, его месторасположения и функционального использования, налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности.

Поэтому сумма, которую придется платить собственнику квартиры, будет зависеть от того, какова доля его квартиры в общей площади многоквартирного дома.

В состав общего имущества многоквартирного дома входят помещения, которые не являются частью квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме – это лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации или иное оборудование, а также:

  • крыши;
  • ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома;
  • механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения;
  • земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства;
  • иные объекты, расположенные на земельном участке и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома (например, детская площадка).

Надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме – это поддержание состояния, соответствующего требованиям различных нормативно-правовых актов: в частности, технических регламентов, государственных санитарно-эпидемиологических правил и норм, гигиенических нормативов, стандартов и иных документов.

Одинаковых многоквартирных домов не бывает. Все дома индивидуальны: имеют свои конструктивные различия и особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества. Состояние многоквартирных домов зависит от условий эксплуатации, места расположения и климата.

Собственники помещений вправе самостоятельно содержать общее имущество или привлекать иных лиц для содержания общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Размер платы определяется соразмерно доле в праве общей собственности на это имущество, то есть, пропорционально квадратным метрам общей площади квартиры.

Право собственника помещения на общее имущество в многоквартирном доме определяется долей в праве общей собственности, которая прямо пропорциональна размеру общей площади принадлежащего собственнику помещения.

Собственник не может отдельно распорядиться долей в праве общей собственности на общее имущество, поскольку эта доля не выражена в конкретных метрах общей площади дома.

В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ №491 от 13 августа 2006 года, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого дома и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме. Подвалы и технические подполья отвечают этим требованиям и относятся к местам общего пользования.

Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России №170 от 27 сентября 2003 года, использовать подвалы и технические подполья жителями для хозяйственных и других нужд без соответствующего разрешения не допускается.

Как правило, разрешение необходимо получить от собственников помещений дома. Порядок разрешения должен быть оговорен собранием собственников. Кроме этого в обязательном порядке необходимо согласование с пожарной инспекцией, а при необходимости установки в подвале дополнительных фундаментов под оборудование должен быть утвержденный проект.

Собственники помещений, сдавшие в аренду места общего пользования, получают доход от сдачи этого имущества (ст.248 ГК РФ), который, должен распределяться между собственниками помещений соразмерно занимаемой ими площади.

Управляющая организация не имеет права отчуждать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, так как в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Чердак относится к общей собственности многоквартирного дома. Приобрести в собственность не получится, а вот пользоваться им – возможно. Решение о предоставлении этого помещения в пользование зависит от решения общего собрания собственников (ст.36 ЖК РФ).

Федеральный закон "О почтовой связи" №176-ФЗ от 24 июня 1999г. определяет, что абонентские почтовые ящики устанавливаются строительными организациями на первых этажах многоэтажных жилых домов. Расходы на приобретение и установку абонентских почтовых ящиков включаются в смету строительства этих домов. Обслуживание, ремонт и замена абонентских почтовых ящиков возлагаются на собственников многоквартирных домов.

Права на земельные участки под такими домами, возникшие и оформленные до введения в действие нового Жилищного кодекса, на сегодняшний день действительны и никакого переоформления не требуют. Все земельные участки под многоквартирным домом автоматически пропорционально переходят в собственность владельцев квартир этого дома. Если часть квартир не приватизирована, то их доля в земельном участке принадлежит муниципалитету. В принципе, каждый собственник может зарегистрировать право собственности на свою долю земельного участка. И в законодательстве этот механизм четко прописан.

В соответствии со статьей 36 ЖК РФ подвалы, не являющиеся частью квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме (в которых имеются инженерные коммуникации) являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно статье 44 ЖК РФ использование общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме возможно только на основании решения общего собрания собственников помещений. Соответственно без согласия собственников помещений, выраженного на общем собрании, организации и иные лица занимать подвалы не имеют права.

В соответствии со ст.36 ЖК РФ границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии со ст. 16 ФЗ «О введение в действие жилищного кодекса Российской Федерации» от 22.12.2004г. земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность в многоквартирном доме.

В случае если многоквартирный дом расположен на земельном участке, свободный доступ через который к другим недвижимым объектам невозможен, то не допускается запрет на его обременение.

Если при определении размера и границ земельного участка были нарушены права собственников в многоквартирном доме, они вправе обратиться в суд за защитой нарушенных прав.

В перечень работ, относящихся к текущему ремонту жилых домов входит:

  • Фундаменты: устранение мелких деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостки и входы в подвалы.
  • Стены и фасады: герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; ремонт и окраска фасадов.
  • Перекрытия: частичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин; укрепление и окраска.
  • Крыши: устранение неисправностей стальных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции.
  • Лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей: восстановление или замена отдельных участков и элементов.
  • Центральное отопление: установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов внутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные.
  • Водопровод и канализация, горячее водоснабжение: установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки в жилых зданиях.
  • Электроснабжение и электротехнические устройства: установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит.
  • Внешнее благоустройство: ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха.

В перечень работ, относящихся к капитальному ремонту жилых домов, входят:

  • Обследование жилых зданий (включая сплошное обследование жилищного фонда) и изготовление проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ).
  • Ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов).
  • Модернизация жилых зданий при их капитальном ремонте (перепланировка с учетом разукрупнения многокомнатных квартир; устройства дополнительных кухонь и санитарных узлов, расширения жилой площади за счет вспомогательных помещений, улучшения инсоляции жилых помещений, ликвидации темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством, при необходимости, встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток, санитарных узлов или кухонь); замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов; крышных и иных автономных источников теплоснабжения; переоборудование печей для сжигания в них газа или угля; оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 м., ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50% и др.
  • Утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров);
  • Замена внутриквартальных инженерных сетей.
  • Установка приборов учета расхода тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене сетей).
  • Переустройство невентилируемых совмещенных крыш.
  • Авторский надзор проектных организаций за проведением капитального ремонта жилых зданий с полной или частичной заменой перекрытий и перепланировкой.
  • Технический надзор в случаях, когда в органах местного самоуправления, организациях созданы подразделения по техническому надзору за капитальным ремонтом жилищного фонда.
  • Ремонт встроенных помещений в зданиях.

В соответствии со ст.44 Жилищного Кодекса РФ решение о проведении капитального ремонта многоквартирного дома принимается на общем собрании собственников. Собственники представляют управляющей организации протокол общего собрания о проведении капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома. В протоколе о принятии такого решения должна быть отражена следующая информация: оплата расходов на капитальный ремонт, срок начала капитального ремонта, необходимый объем работ. В свою очередь, управляющая организация подготавливает все необходимые документы для проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, в том числе предлагает на рассмотрение и утверждение собственникам смету на выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома.

В том случае, если собственники заранее уведомляют управляющую организацию о проведении общего собрания по проведению капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, управляющая организация может предложить одновременно принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома и утвердить смету на капитальный ремонт.

Все вопросы по организации капитального ремонта решают собственники помещений в многоквартирном доме. Решение о проведении капитального ремонта (срок начала, необходимый объем работ) и оплате расходов на него (стоимость материалов, порядок финансирования ремонта, сроки возмещения расходов) принимается общим собранием собственников с учетом предложений управляющей организации. При непосредственном управлении многоквартирным домом решение о проведении капитального ремонта также принимается общим собранием, а при управлении ТСЖ, жилищным кооперативом или специализированным потребительским кооперативом – органами управления соответствующей некоммерческой организации.

Приватизация квартиры – это передача в собственность жилья лицам, которые еще не использовали приватизацию квартиры.

Предварительно жильцы должны договориться о согласии на приватизацию квартиры поскольку, если один из нанимателей квартиры не дает право на приватизацию, то и остальные квартиросъемщики не могут воспользоваться этим правом.

Согласно ст. 9.1 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», деприватизация – это передача гражданами в государственную или муниципальную собственность жилых помещений, ранее приватизированных этими гражданами. Деприватизировать возможно только жилые помещения, отвечающие следующим требованиям:

  • нахождение в собственности у гражданина (т. е. документы о праве собственности должны быть оформлены надлежащим образом);
  • основание возникновения права собственности – договор о приватизации;
  • отсутствие каких-либо обязательств, связанных с жилым помещением (залог, право постоянного проживания других граждан, кроме собственника);
  • помещение должно являться единственным местом проживания гражданина.

После оформления деприватизации с бывшим собственником заключается договор социального найма и он становится нанимателем, а жилое помещение поступает в государственную или муниципальную собственность.

Заявление о деприватизации должны подать все граждане, ранее участвовавшие в приватизации. Если кто-то из них умер, то деприватизация не возможна, пока не будут решены вопросы наследования доли умершего.

Можно приватизировать жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая ведомственный фонд (ст.2 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ»).

Ведомственный фонд – это государственный жилой фонд, который находится в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений.

Граждане, забронировавшие занимаемые жилые помещения, приватизируют жилье по месту бронирования жилых помещений (ст.1 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ»).

Если государственные или муниципальные предприятия с жилищным фондом переходят в иную форму собственности либо ликвидируются, то их жилищный фонд должен быть передан в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилья – правопреемникам этих предприятий (если они определены), иным юридическим лицам либо в ведение органов местного самоуправления (ст.18 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ»).

Это положение не должно применяться, если правопреемники изменивших форму собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений на свои средства построили либо приобрели незаселенное жилое помещение, которое впоследствии явилось предметом спора о приватизации (п.6 Примерного положения о приватизации).

Например, предприятие изменило форму собственности – стало акционерным, а потом построило новый жилой дом. Этого нового дома еще не было при передаче жилищного фонда и поэтому он не подлежит приватизации, поскольку принадлежит к частному жилищному фонду. Те же дома, которые имело это предприятие до акционирования, должны быть переданы с сохранением всех прав граждан, в том числе и права на приватизацию.

НЕ подлежат приватизации жилые помещения (ст.4 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ»): находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения (за исключением служебных жилых помещений жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных).

Не следует смешивать понятия «в аварийном состоянии» и «требуется капитальный ремонт». Жилые помещения в доме, находящемся в аварийном состоянии, не подлежат приватизации, а квартиры в доме, требующем капитального ремонта, подлежат приватизации в обычном порядке (ст.16 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ»). При этом, независимо от приватизации жилых помещений дома, за наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Не следует смешивать понятия «в аварийном состоянии» и «подлежит реконструкции, модернизации или сносу» – жилые помещения в доме, находящемся в аварийном состоянии, не подлежат приватизации, а квартиры в доме, о котором принято решение о реконструкции, модернизации или сносе, подлежат приватизации в обычном порядке.

Квартиры в доме – памятнике истории и культуры- подлежат приватизации, но граждане, приватизировавшие такие квартиры, должны соблюдать законодательство об их охране (п.18 Примерного положения о приватизации). С такими гражданами в договоре передачи квартиры указываются особые условия (приложение к приложению 3 Примерного положения о приватизации).

Действие Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не распространяется на квартиры частного или общественного жилищного фонда, но собственники такого жилищного фонда вправе принимать решение о приватизации (бесплатной передаче) жилья в собственность граждан. Вправе принять решение как о приватизации, так и запретить приватизацию – это зависит от воли собственника.

В соответствии со ст.4. Закона "О приватизации жилищного фонда в РФ" №1541-1 от 04.07.1991г. (далее - Закон) служебные жилые помещения не подлежат приватизации. Поэтому сначала необходимо решение собственника помещения о переводе данного помещения из специализированного жилищного фонда в жилищный фонд социального использования, которое принимается на основании ходатайства работодателя. Только в случае изменения статуса помещения, возможно, заключить договор социального найма.

Для приватизации жилья необходимо (ст.2 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ»):

  • Согласие всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также согласие несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
  • Для приватизации необходимо согласие всех совместно проживающих, имеющих равные права на жилое помещение, в том числе и временно отсутствующих граждан, и бывших членов семьи. Например, при разводе бывший муж остался зарегистрированным в квартире жены – он обладает правом на жилое помещение и имеет право на приватизацию. Для проведения приватизации его согласие необходимо.

Несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение (п.3 Примерного положения о приватизации).

Если квартира не приватизирована, то собственником данной квартиры является муниципалитет, и он участвует в общих собраниях и несет расходы по управлению и содержанию дома соразмерно своей доле.

Граждане могут (п.3 Примерного положения о приватизации): дать согласие на приобретение в собственность жилого помещения другими проживающими с ними лицами и не участвовать в приватизации самим, т.е. не входить в число собственников данного жилого помещения, указанных в свидетельстве о праве собственности. При этом за этими гражданами сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность, в порядке приватизации, другого впоследствии полученного жилого помещения.

В соответствии со ст.11 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде один раз, однако есть исключение.

Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения после достижения ими совершеннолетия. Таким образом, после достижения 18 лет гражданин имеет право на приватизацию жилого помещения один раз, независимо от того, принимал ли он уже участие (например, с родителями) в приватизации жилого помещения до достижения 18 лет.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ, общая площадь квартиры не включает площадь балконов и лоджий. Об этом четко сказано в п.5 ст. 15 ЖК. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. А в договоре передачи жилого помещения в собственность указана именно общая площадь. Наличие или отсутствие балкона может подтверждаться как просто упоминанием в тексте договора, так и тех.паспортом квартиры. Балкон, конечно, приватизируется, это часть имущества (квартиры).

В соответствии со ст.67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, проводить текущий ремонт жилого помещения. В свою очередь наймодатель обязуется осуществлять капитальный ремонт жилого помещения и имеет право требовать с нанимателя внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Согласно ст.154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, включает в себя плату за пользование жилым помещением (плата за наем) и плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда.

Согласно ст. 2 Закона "О приватизации жилищного фонда в РФ" №1541-1 от 04.07.1991г. граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных законом.

Для того чтобы ориентироваться в жилищных отношениях, узнать о своих правах и обязанностях, каждый житель может получить необходимую информацию из следующих нормативно-правовых актов:

  • Конституция РФ (статьи 25, 40, 72);
  • Федеральные законы (Кодексы):
  • Гражданский кодекс РФ (статьи 209-217, 288-293, 671-688);
  • Жилищный кодекс РФ.

Федеральные законы (ФЗ):

  • ФЗ от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и некоторые другие;
  • ФЗ от 29.12.2004г. № 189-ФЗ «О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации»;
  • ФЗ от 30.12.2004г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования организаций коммунального комплекса»;
  • ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

Законы:

  • Закон РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»;
  • Постановления Правительства РФ (ПП):
  • ПП от 06.02.2006 г. №75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»;
  • ПП от 23.05.2006 г. №307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам»;
  • ПП от 13.08.2006 г. N491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»;
  • Законы и подзаконные акты субъектов РФ, регулирующие жилищные отношения.

Учет предоставленных коммунальных услуг и расчет оплаты производится на основании показаний приборов учета коммунальных услуг, они могут быть: коллективными (общедомовыми), общими (квартирными) и индивидуальными.

При отсутствии в жилых помещениях приборов учета размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по действующим тарифам, в соответствии с нормативом потребления, установленными законодательством.

В соответствии с п.11 ст. 155 Жилищного кодекса РФ, неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утвержденном Правительством РФ в Постановлении «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» № 307 от 23 мая 2006 года.

Согласно названному документу (п.54-59) при временном отсутствии потребителя в жилом помещении более 5 полных календарных дней подряд осуществляется перерасчет платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение. Перерасчет, осуществляется при отсутствии в жилом помещении индивидуальных приборов учета по соответствующим видам коммунальных услуг, в течение 5 рабочих дней на основании письменного заявления потребителя, поданного в течение месяца после окончания периода временного отсутствия. Результаты перерасчета размера платы отражаются в платежном документе, представляемом в установленном порядке.

К заявлению о перерасчете необходимо приложить документы, подтверждающие продолжительность периода временного отсутствия потребителя и (или) проживающих совместно с ним лиц по месту постоянного жительства.

В качестве подтверждающего документа могут быть предоставлены, например:

  • копия командировочного удостоверения или справка о командировке, заверенные по месту работы;
  • справка о нахождении на лечении в стационарном лечебном учреждении;
  • проездные билеты, оформленные на имя потребителя (в случае, если имя потребителя указывается в данных документах в соответствии с правилами их оформления), или их копии;
  • счета за проживание в гостинице, общежитии или другом месте временного пребывания или их копии;
  • справка органа внутренних дел о временной регистрации потребителя по месту его временного пребывания;
  • справка организации, осуществляющей охрану жилого помещения, в котором потребитель временно отсутствовал;
  • иные документы, подтверждающие временное отсутствие потребителя.

При этом организация, осуществляющая перерасчет, вправе снимать копии предъявляемых потребителем документов и проверять их подлинность, полноту и достоверность содержащихся в них сведений, в том числе путем направления официальных запросов в выдавшие их органы и организации.

Перерасчет размера платы за коммунальные услуги производится пропорционально количеству дней временного отсутствия потребителя, которое определяется исходя из количества полных календарных дней его отсутствия, не включая день выбытия с места его постоянного жительства и день прибытия на это место.

Перерасчет размера платы за водоотведение осуществляется в случае перерасчета размера платы за холодное водоснабжение и (или) горячее водоснабжение.

Сроки начала и окончания подготовки к зиме каждого жилого дома, котельной и т. д., согласно п. 2.6.3 Правил и норм эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ №170 от 27 сентября 2003 года, утверждаются органом местного самоуправления.

Такие нормы действительно существуют. По закону отклонение температуры воздуха в жилом помещении от нормативных значений не допускается.

Согласно п. 15 Приложения №1 к Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденным Постановлением Правительства РФ №307 от 23 мая 2006 года, поставщик коммунальных услуг (отопления) должен обеспечивать следующие температуры воздуха: в жилых помещениях – не ниже +18°С (в угловых комнатах – +20°С).

Нормы допускают некоторое снижение температуры в ночное время суток (а именно с полуночи до 5 часов утра), но не более чем на 3°С. Это значит, что самая низкая температура в жилом помещении не должна опускаться ниже +15°С. Предусмотрена также максимальная температура, комфортная для жильцов: она не может превышать нормативную температуру более чем на 4°С.

Законодательно установлен порядок изменения размера платы за коммунальные услуги не¬ надлежащего качества. За каждый час отклонения температуры воздуха в жилом помещении (суммарно за расчетный период) размер ежемесячной платы снижается: на 0,15 процента размера платы, определенной исходя из показаний приборов учета за каждый градус отклонения температуры; на 0,15 процента размера платы, определенной исходя из нормативов потребления коммунальных услуг (при отсутствии приборов учета), за каждый градус отклонения температуры от нормативного значения. Данное уменьшение оплаты произойдет не автоматически, а согласно акту о не качественном предоставлении услуг (в данном случае – отопления), подписанному представителями поставщика коммунальной услуги и жильцом.

«Правила предоставления коммунальных услуг гражданам» утвержденные постановлением Правительства российской Федерации от 23 мая 2006г №307 в пункте 49 определяют, что исполнитель обязан производить уменьшение размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

Факт НЕпредоставления коммунальных услуг (в данном случае по отоплению) должен фиксироваться актом, составленным исполнителем коммунальных услуг и потребителем. Акт является основанием для перерасчета размера оплаты за коммунальные услуги, в том числе за отопление.

В соответствии с «Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам», утвержденными постановлением Правительства РФ от 23.05.2006г. № 307, отклонение коммунальных услуг от установленных санитарных норм, правил и технических требований не допускается, но допускаются перерывы в подаче коммунальных услуг.

Согласно "Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам", утвержденным Постановлением Правительства № 307 от 23 мая 2006г. (далее – Правила) температура горячей воды должна быть не менее 50 градусов в точке разбора. Правилами установлены допустимые отклонения температуры горячей воды в точке разбора в ночное время не более чем на пять градусов, в дневное время – не более чем на три градуса свыше отклонений.

В случае предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества потребитель уведомляет управляющую организацию (ТСЖ, ЖСК и т.д.), которая впоследствии составляет по результатам проверки акт о предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества.

При снижении температуры свыше допустимых отклонений потребитель имеет право обратиться в управляющую организацию (ТСЖ, ЖСК и т.д.) с заявлением о перерасчете за коммунальную услугу.

Лифт относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома.

Правительством Российской Федерации 13 августа 2006 г. утверждены «Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

Правила предусматривают, что собственники помещений вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к ответственному лицу, а наниматели – к наймодателю. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией наниматели вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к соответствующей управляющей организации.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения уменьшается пропорционально количеству полных календарных дней нарушения от стоимости соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте. Указанный акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Не допускается изменение размера платы, если оказание услуг и выполнение работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, связано с устранением угрозы жизни и здоровью граждан, предупреждением ущерба их имуществу или вследствие действия обстоятельств непреодолимой силы.

В соответствии с «Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам», утвержденными постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 г. № 307, допустимая продолжительность перерыва подачи:

  • холодной воды 8 часов суммарно в течение 1 месяца; 4 часа единовременно, а при аварии на снабжающей магистрали 24 часа;
  • горячего водоснабжения в жилое помещение – допускается перерыв подачи 8 часов суммарно в течение 1 месяца; 4 часа единовременно, при аварии на магистрали 24 часа и 1 раз в год для проведения профилактических работ;
  • водоотведения – отвод бытовых стоков из жилого помещения – допускается перерыв не более 8 часов суммарно в течение месяца; 4 часа единовременно, в том числе при аварии;
  • электроснабжение в жилое помещение – допускается перерыв 2 часа при наличии двух независимых взаимно резервирующих источников питания и 24 часа при наличии одного источника питания;
  • газоснабжение в жилое помещение – допускается перерыв не более 4 часов суммарно в течение одного месяца;
  • отопление в жилое помещение – в течение отопительного периода, допускается перерыв не более 24 часов суммарно в течение 1 месяца.

При обнаружении несанкционированного подключения к системе водо- и теплоснабжения, а также электросетям управляющая организация (или поставщик энергоресурсов) вправе произвести перерасчет оплаты за последние шесть месяцев. Перерасчет будет производиться по действующим в данном регионе правилам, применяемым для домов, не оборудованных приборами учета. Вместе со штрафными санкциями это будет довольно ощутимо.

Установлена юридическая обязанность лиц, указанных в ст. 153 ЖК РФ, вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, а также определен момент возникновения этой обязанности у каждой категории указанных лиц.
Итак, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает, согласно п.п.1 -3 ст.153 ЖК:

  • у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
  • арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;
  • нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;
  • члена жилищного кооператива с момента предоставления ему жилого помещения жилищным кооперативом;
  • собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение (то есть с момента государственной регистрации права на эту недвижимость).

Для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает в себя:

  1. плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
  2. плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда (например, муниципалитета, государства).
  3. плату за коммунальные услуги.

Для собственника приватизированного помещения в многоквартирном доме плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает в себя:

  1. плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
  2. плату за коммунальные услуги.

Собственники отдельных жилых домов самостоятельно несут расходы по их содержанию и ремонту. Поэтому жилищно-коммунальные платежи у таких лиц сводятся исключительно к оплате коммунальных услуг.

Для всех категорий пользователей жилыми помещениями новым Жилищным кодексом установлено единое содержание понятия «плата за коммунальные услуги». Так, согласно п.4 ст. 154 ЖК, плата за коммунальные услуги включает в себя: плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги определен в ст. 155 ЖК. Указанный порядок дифференцирован для разных категорий пользователей.

Размер платы на содержание жилья утверждается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (ст.156 ЖК РФ).

Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ учитывают состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома, что позволяет осуществлять содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и обеспечивать его безопасную эксплуатацию. Как правило, перечень содержит наименование работ или услуг, периодичность выполнения работ или оказания услуг и их стоимость.

Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании утверждают перечень работ и услуг в объеме, представленном управляющей организацией, либо утверждают собственный перечень работ и услуг, но с учетом предложений управляющей организации, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

Необходимо отметить, что в соответствии с жилищным законодательством собственник помещения в многоквартирном доме обязан поддерживать в надлежащем состоянии не только данное помещение, но и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Ответственность за нарушение данного требования несут собственники помещений в многоквартирном доме и в том случае, если размер утвержденной ими на общем собрании платы недостаточен для должного содержания общего имущества.

В плату за содержание жилья входит следующий перечень работ, связанных с обслуживанием крыши жилого дома и водосточной системы (ч.1 п.«б» Приложения 1 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004 утверждено Госстроем РФ):

  • удаление снега и наледи с кровель;
  • укрепление оголовков дымовых, вентиляционных труб и металлических покрытий парапета;
  • укрепление защитной решетки водоприемной воронки;
  • прочистка водоприемной воронки внутреннего водостока;
  • прочистка внутреннего металлического водостока от засорения;
  • прочистка внутреннего водостока из полиэтиленовых труб;
  • уборка мусора и грязи с кровли;
  • закрытие слуховых окон, люков и входов на чердак;
  • укрепление рядовых звеньев, водоприемных воронок, колен и отмета наружного водостока; про-мазка кровельных фальцев и образовавшихся свищей мастиками, герметиком;
  • проверка исправности оголовков дымоходов и вентиляционных каналов с регистрацией результатов в журнале;
  • антисептирование (обработка от гнили, грибков) и антипирирование (обработка от огня) деревянных конструкций.

Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения несущественных повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов.

Текущий ремонт может выполняться управляющими организациями или их подрядными организациями. Продолжительность текущего ремонта определяется по нормам на каждый вид ремонтных работ. Периодичность принимается в пределах трех-пяти лет в зависимости от вида зданий, физического износа и местных условий.

В зданиях, где намечен капитальный ремонт в течение ближайших пяти лет или подлежащих сносу, текущий ремонт ограничивается работами, обеспечивающими нормативные условия для проживания (подготовка к весенне-летней и зимней эксплуатации, наладка инженерного оборудования).

Проведенный текущий ремонт жилого дома подлежит приемке комиссией с участием представителей собственников и управляющей организации.

Фактически текущий ремонт производится по разным элементам постоянно. Однако в отличие от капитального ремонта он не приводит к существенному изменению свойств конструктивных элементов многоквартирного дома.

Во время ремонта, замены, проверки как общедомовых, так и внутриквартирных приборов учета (но не более чем в течение 30 дней), объемы любых ресурсов для расчета оплаты за них исчисляются исходя из средних показателей за последние полгода. Исключение составляет ситуация, если счетчики были установлены меньше, чем шесть месяцев назад. Тогда оплата за потребленные ресурсы будет производиться по среднему за время фактической их работы.

Согласно ст. 1064 Гражданского кодекса РФ, обязанность по возмещению ущерба лежит на лицах, которые совершили кражу. Напишите заявление в милицию по факту кражи. Однако практика показывает, что в такой ситуации найти похитителей, к которым можно было бы предъявить претензии, очень сложно. Согласно ст.543 ГК РФ, абонент обязан обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность эксплуатируемых энергетических сетей, приборов и оборудования, а также немедленно сообщать энергоснабжающей организации об авариях, неисправностях приборов учета, иных нарушениях, возникающих при пользовании энергией.

Нормы ст.539 ГК РФ указывают на то, что приборы учета приобретаются и устанавливаются за счет потребителя. Однако, согласно п.2 ст.543 ГК РФ, в случае, когда абонентом по договору электроснабжения выступает гражданин, использующий электроэнергию для бытового потребления, обязанность обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность энергетических сетей, а также приборов учета потребления энергии возлагается на энергоснабжающую организацию (если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами). В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 года, электросчетчики независимо от их места установки (в квартире или на лестничной клетке) не входят в состав общего имущества дома и, согласно ст. 154 ЖК РФ, их замена или ремонт при текущем и капитальном ремонте производятся проживающими гражданами.

Плата за жилое помещение для нанимателя и плата для собственника помещения в многоквартирном доме существенно разнятся.

Наниматели платят за наем жилья, а собственники, естественно, нет. Собственники несут расходы на капитальный ремонт, а наниматели нет.

Однако и те, и другие обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт жилого помещения, которая включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирных домах обязаны нести расходы по оплате, в том числе за коммунальные услуги.
В плату за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме входят:

  • плата за содержание и ремонт жилого помещения, принадлежащего собственнику;
  • плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом;
  • плата за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома;
  • плата за коммунальные услуги;

Плата за коммунальные услуги – это плата за отопление, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и газоснабжение.

Размер платы устанавливается в порядке, определенном Постановлением Правительства РФ.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Таким образом, Вам необходимо провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам согласия на проведение капитального ремонта, определение срока начала капитального ремонта, объема работ, стоимости материалов, порядка финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт принимается с учетом предложений управляющей организации.

Протокол голосования общего собрания необходимо направить в управляющую организацию.

На основании данного решения управляющая организация вправе выполнить капитальный ремонт своими силами или заключить договор со специализированной организацией.

На основании ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения. В соответствии с этим капитальный ремонт муниципальной квартиры должен производиться наймодателем данного жилого помещения.

Обязанность по осуществлению капитального ремонта жилого помещения регламентирована п.п.3 п.2 ст. 65 ЖК РФ.

В свою очередь на основании п.5 статьи 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения.

В соответствии с «Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491, установлены требования к содержанию общего имущества, в которых указанно на необходимость содержания общего имущества в состоянии, обеспечивающем постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг гражданам.

Прямой обязанности по замене лампочек законодательство не предусматривает, следовательно, в случае если договором управления не установлена обязанность управляющей организации либо иной организации или лица, осуществляющего управление общим имуществом многоквартирного дома, вкручивать лампочки в местах общественного пользования, то собственники должны менять лампочки самостоятельно.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ и «Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам», утвержденными постановлением Правительства № 307 от 23.05.2006 г. расчет платы за освещение мест общественного пользования (далее по тексту МОП) производится в соответствии с показанием приборов учета, а в случае их отсутствия – исходя из нормативов, установленных в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ и «Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, собственниками устанавливается размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме (далее размер платы).

В зависимости от способа управления:

  1. Управляющая организация – размер платы определяется собственниками с учетом предложений управляющей организации на общем собрании, которое проводится в соответствии со ст. 45-48 Жилищного кодекса РФ.
  2. ТСЖ (или ЖК, или СПК) – размер платы определяется органами управления ТСЖ (ЖК, СПК) в соответствии с уставом. Высшим органом управления, является общее собрание собственников.
  3. Непосредственное управление – размер платы определяется собственниками на общем собрании, которое проводится в соответствии со ст. 45-48 Жилищного кодекса РФ.

Ст. 153 ЖК РФ устанавливает обязанность внесения собственниками, нанимателями и иными лицами платы за жилое помещение и коммунальные услуги независимо от использования или неиспользования соответствующих жилых помещений многоквартирного дома. В свою очередь потребитель вправе представить документы, подтверждающие факт временного отсутствия, на основании которых будет производиться перерасчет за коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение) пропорционально количеству дней временного отсутствия потребителя. При наличии приборов учета расчет платы за соответствующие виды коммунальных услуг производится с использованием их показаний, независимо от факта проживания в жилом помещении. Часть коммунальных услуг, предоставление которых не прерывается при временном отсутствии (например, отопление), необходимо оплачивать независимо от факта такого отсутствия.

Сроки хранения квитанций об оплате жилищно-коммунальных услуг законодательством не установлены, но в соответствии с Гражданским кодексом РФ срок исковой давности для взыскания задолженности составляет три года. Соответственно, срок хранения квитанции об оплате коммунальных услуг составляет три года.

Размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Изменение формы собственности на жилое помещение, оснований пользования жилым помещением, образования или ликвидации товарищества собственников жилья, жилищного или иного кооператива не влечет за собой изменение размера платы за коммунальные услуги

В соответствии с правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства № 491 от 13.08.2006 г., замена лифтов и иного оборудования относится к капитальному ремонту. Решение о проведении капитального ремонта принимается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, плата за капитальный ремонт вносится соразмерно своей доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 158 ЖК РФ). Соответственно, и оплата за замену лифта вносится собственником соразмерно своей доле в праве общей собственности на общее имущество в доме. Это касается и собственников, проживающих на первом этаже.

Согласно установленным нормам, здания высокой этажностью должны быть оборудованы средствами противопожарной безопасности. Средства противопожарной безопасности в соответствии со ст. 36. ЖК РФ являются общим имуществом собственников многоквартирного дома и, следовательно, собственники должны нести расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме пропорционально размеру общей площади помещения.

Плата за обслуживание газового оборудования определяется Постановлением мэра г. Новосибирска № 1307 от 27.12.2006 г. «О плате за жилищные и коммунальные услуги для населения», с учетом установленных предельных максимальных индексов изменения размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Ремонт и обслуживание газового внутридомового оборудования осуществляет специализированная организация на основании договора об оказании услуг по техническому обслуживанию и текущему ремонту газового внутридомового оборудования в многоквартирных домах, заключенного с обслуживающей организацией (управляющая организация, ТСЖ).

Перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме утверждается общим собранием собственником. Таким образом, управляющая организация обязуется выполнять только тот перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников в многоквартирном доме, который утвержден на общем собрании собственников. Дополнительные работы и услуги производятся за дополнительную плату.

В соответствии с ЖК РФ и постановлением Правительства № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», содержание и ремонт дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования, не входят в состав работ по содержанию общего имущества. Таким образом, поскольку оконные блоки расположены внутри жилого помещения, не являющегося помещением общего пользования, то должны меняться за счет собственника этого помещения.

Согласно ст.30 ЖК РФ бремя содержания жилого помещения (квартиры) и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме несет собственник помещения. Также наниматель жилого помещения по договору социального найма, в соответствии со ст. 67 ЖК РФ, обязан поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, в том числе проводить текущий ремонт жилого помещения. Поэтому замена санитарно-технического оборудования, труб внутри квартиры придется менять за свой счет.

В соответствии с Постановлением Правительства «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг» № 761 от 14.12.2005 г. предоставление субсидий может быть приостановлено по решению уполномоченного органа в случае неуплаты получателем субсидии текущих платежей за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение двух месяцев.

Предоставление субсидии можно возобновить по решению уполномоченного органа после полного погашения задолженности по оплате услуг, либо необходимо представить в уполномоченные органы документы о неоплате жилого помещения и (или) коммунальных услуг по уважительной причине. Уважительными причинами считаются задержка выплаты зарплаты, пенсии, стационарное лечение.

В соответствии с федеральными законами «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации», предоставляется льгота в виде 50% платы за коммунальные услуги, то есть за отопление, горячее и холодное водоснабжение. На членов семьи инвалида льгота не распространяется, то есть это персональная льгота.

Субсидии предоставляются гражданам в случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.

В соответствии с Правилами предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства РФ от 14.12.2005 г. № 761 (далее – Правила) размер субсидии зависит от размера расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг гражданами, региональных стандартов нормативной площади жилого помещения и из регионального стандарта максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи, но не должен превышать фактических расходов семьи на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

Для получения субсидии граждане представляют в уполномоченный орган по месту постоянного жительства заявление о предоставлении субсидии с приложением следующих документов, перечисленных в п.8 Правил.

В соответствии с правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства № 491 от 13.08.2006 г. замена лифтов и иного оборудования относится к капитальному ремонту. Решение о проведении капитального ремонта принимается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, плата за капитальный ремонт вносится собственником соразмерно своей доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 158 ЖК РФ).

В соответствии с Правилами предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства РФ от 14.12.2005 г. № 761 (далее – Правила) размер субсидии зависит от размера расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг гражданами, региональных стандартов нормативной площади жилого помещения и из регионального стандарта максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи, но не должен превышать фактических расходов семьи на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Правилами также устанавливается, что плата за капитальный ремонт не включается в региональный стандарт стоимости жилищно-коммунальных услуг. Таким образом, внесение платы за капитальный ремонт не предполагает предоставление гражданам предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

Жилищный кодекс установил юридическую (то есть гражданско-правовую) ответственность лиц, несвоевременно и (или) не полностью внесших плату за жилое помещение и коммунальные услуги (п. 14 ст. 155 ЖК). Это означает, что невнесение или неполное внесение оплаты может повлечь за собой правовые последствия вплоть до выселения в некоторых случаях из занимаемого жилья.

Должники обязаны уплатить и пени, и задолженности.

Нет, это по закону не допускается. ТСЖ или УК могут только через суд потребовать исполнения обязательств жильцом многоквартирного дома по оплате. Присужденные судом суммы будут взысканы в порядке исполнительного производства. При исполнении решения суда о подобном взыскании оно может быть обращено и на имущество должника. Однако закон устанавливает некоторые ограничения: если находящаяся в собственности должника квартира является единственным при¬годным для проживания помещением, то на это помещение взыскание обращено быть не может.

Менее оптимистичен закон в отношении проживающих по договору социального найма – с такими лицами подобный исход возможен. Выселение в этом случае за долги по квартплате может производить собственник жилого помещения (уполномоченные органы местного самоуправления). Такое выселение осуществляется только с предоставлением иного жилого помещения. Согласно ст.90 ЖК РФ, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. Так что в любом случае даже такого должника на улицу не выселят.

Пеня взимается на основании Жилищного кодекса РФ (п14. ст. 155) с лиц, несвоевременно и (или) не полностью внесших плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Пеня устанавливается в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.

Управляющая компания (поставщик энергоресурсов) имеет право ограничить или даже полностью приостановить (но не отключить!) предоставление коммунальных услуг.

Приостановить предоставление услуг могут лишь в нескольких случаях: если у жильцов имеется долг по оплате одной или нескольких коммунальных услуг за срок, превышающий 6 месяцев; если обнаружено самовольное подключение к инженерным сетям; если стало известно, что жильцы используют более мощные, чем разрешено по техническому паспорту жилого помещения, электробытовые приборы.

Отключение осуществляется, если потребители предупреждены об этом за месяц.

Запрещается отключать три вида услуг: отопление, холодную воду и водоотведение. Временное отключение предоставления услуг допускается только при проведении ремонта инженерных сетей в доме.

В соответствии с «Правилами предоставления коммунальных услуг», утвержденными постановлением Правительства РФ № 307 от 23.05.2006 г. исполнитель вправе без предварительного уведомления потребителя приостановить предоставление коммунальных услуг в случае возникновения или угрозы возникновения аварийных ситуаций на оборудовании или сетях, по которым осуществляются водо-, тепло-, электро- и газоснабжение, возникновения стихийных бедствий и чрезвычайных ситуаций, а также при необходимости их локализации и устранения.

В Жилищном кодексе РФ содержатся разъяснения терминов переустройство и перепланировка жилого помещения. Ст.25 ЖК РФ называет переустройством жилого помещения установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В свою очередь, перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом, осуществляющим такое согласование (в разных регионах это разные органы местного самоуправления, например, отделы архитектуры и т. п.).

Основанием для проведения работ по переустройству или перепланировке помещения в жилом доме является решение органа местного самоуправления (поселковой администрации, администрации города, района в городском образовании), который осуществляет такое согласование.

Для получения решения о проведении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения представляет:

  • заявление о переустройстве и (или) перпланировке по форме, утвержденной Правительством РФ;
  • правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности) на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
  • подготовленный и оформленный в установленном порядке специалистами проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
  • технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
  • согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма;
  • заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Иные документы требовать запрещено.
Заявителю выдается расписка в получении документов. На основании представленных документов принимается решение о согласовании или об отказе в нем.

Согласно п.4 ст.26 ЖК РФ, органы местного самоуправления обязаны в течение 45 календарных дней со дня получения документов принять решение о разрешении или об отказе согласования переустройства или перепланировки.

Решение об отказе в переустройстве или перепланировке помещения в обязательном порядке должно содержать основания отказа со ссылкой на нарушения, предусмотренные Жилищным кодексом или другими законодательными актами.

Согласно ст.27 ЖК РФ, отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается лишь в предусмотренных законом случаях, а именно:

  • при непредставлении определенных ч.2 ст.26 ЖК РФ и перечисленных выше документов; представлении документов в ненадлежащий орган;
  • несоответствии проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Согласно п.2. ст.29 ЖК РФ, лицо, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение, несет предусмотренную законом ответственность. Что касается санкций, самовольно переустроившее или перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законом ответственность (по ст.7.21 Кодекса об административных правонарушениях РФ) и обязано привести такое жилье в прежнее состояние в разумный срок. На основании решения суда такое жилое помещение может быть сохранено в измененном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, это не создает угрозы их жизни и здоровью.

После завершения переустройства или перепланировки помещения должен быть составлен акт приемочной комиссии.

Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение, это регулируется нормами, установленными главой 4 Жилищного кодекса РФ. Границы между смежными помещениями (например, 1-комнатной и 2-комнатной квартирами) могут быть изменены, или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

Обратите внимание на п.2 ст.40 ЖК РФ. Он гласит: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможна без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и(или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Перепланировка в любом случае должна быть надлежащим образом оформлена.

Остекление балконов и лоджий – с точки зрения действующего законодательства – является перепланировкой квартиры и, следовательно, требует согласования в соответствующих инстанциях.

Перед тем, как начать остекление своего балкона или лоджии, должны получить разрешение на остекление в инстанциях:

  1. БТИ (бюро технической инвентаризации) необходимо предоставить свой проект, на котором будут показаны размещения створок, разрезы по местам примыкания рам к ограждению и перечень материалов основных элементов.
  2. АПУ (Архитектурно-планировочное управление). В АПУ решается вопрос об изменении фасада, в том числе изменении конфигурации и цвета оконных переплетов и рисунка балконных ограждений.
  3. РОГПН (Районный отдел государственного пожарного надзора УВД). Специалисты РОГПН должны оценить, как балконная конструкция повлияет на огнестойкость здания, на возможность эвакуации людей в случае пожара. Здесь же проверяются используемые технологии на соблюдение противопожарных норм.
  4. СЭС (Санитарно-эпидемиологическая станция) проверяют соблюдение санитарных норм, а также соответствие помещения функциональному назначению.
  5. ГЖИ (государственная жилищная инспекция) проверяют соответствие выполненного проекта на предмет соответствия нормативам по эксплуатации жилья и СНиПам.
  6. МВК (межведомственная комиссия). После согласия всех вышеперечисленных инстанций необходимо сдать все документы в районную межведомственную комиссию (как правило, она находится в районной администрации города). МВК выдает разрешение на произведение работ по остеклению балкона либо лоджии.

Вам отказали неправомерно, поскольку в соответствии со ст. 26 ЖК РФ перепланировка жилого помещения проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органами местного самоуправления.

Для согласования перепланировки предоставляются определенные ст.26 ЖК РФ документы:

  • заявление о перепланировке;
  • правоустанавливающие документы на перепланируемое жилое помещение;
  • проект перепланировки жилого помещения;
  • технический паспорт перепланируемого жилого помещения;
  • согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, занимающих перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма;
  • заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов, кроме вышеперечисленных. Таким образом, согласие соседей и органов ТСЖ при согласовании перепланировки не требуется.

В соответствии со ст.29 ЖК РФ и ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом: осуществившем постройку на не принадлежащем ему земельном участке при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку; в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с Градостроительным кодексом, реконструкция – это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей, высоты или количества этажей, площади, показателей производственной мощности и качества инженерно-технического обеспечения.

В случае, если действия собственника какого-либо помещения нарушают законные права других собственников (например, произведение несогласованной перепланировки), граждане, чьи права нарушены, могут обратиться с заявлением в государственную жилищную инспекцию (ГЖИ), главной задачей которой является контроль за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства в области жилищного законодательства. Так же действующее законодательство предусматривает возможность защиты нарушенных жилищных прав в судебном порядке.

В соответствии со статьей 26 ЖК РФ самовольной являются перепланировка жилого помещения:

  • проведенная при отсутствии основания для ее проведения (документа (решения) органа осуществляющего согласование перепланировок) или
  • с нарушением проекта перепланировки, подготовленного и оформленного в установленном порядке.

При наличии хотя бы одного из этих условий перепланировка будет считаться самовольной.

Лицо, самовольно перепланировавшее жилое помещение, несет предусмотренную законодательством ответственность.

В соответствии с п.2. статьи 7.21. Кодекса об административных правонарушениях, самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах предусматривает ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями в виде наложения штрафа.

На основании п.3. ст.29 ЖК РФ орган, осуществляющий согласование перепланировок, вправе обратиться с иском в суд, в случае если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены данным органом.

Тогда в отношении собственника может быть применена такая мера, как продажа с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. В отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма может быть выдвинуто требование о расторжении договора найма жилого помещения.

В соответствии с п.4. ст. 29 ЖК РФ помещение может быть сохранено в переустроенном состоянии на основании решения суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В соответствии со статьей 25 ЖК переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Например, установка проемов и снос существующих межкомнатных перегородок, установка новых перегородок относится к перепланировке. А перенос раковин, ванн другого сантехнического оборудования будет относиться к переоборудованию.

В соответствии со ст. 27 ЖК РФ орган, осуществляющий согласование, выдает отказ в согласовании перепланировки при :

  • непредоставлении соответствующих документов. (перечень документов закреплен ст. 26 ЖК РФ)
  • предоставление документов в ненадлежащий орган.
  • несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

В отказе органа, осуществляющего согласование, указывается основание с обязательной ссылкой на нарушение.

Такое решение может быть обжалованию в судебном порядке.

В соответствии с п. 2 ст. 26 ЖК РФ собственнику, намеривающемуся провести перепланировку или переустройство, необходимо подать в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения такого помещения следующие документы:

  1. Заявление о переустройстве или перепланировке.
  2. Правоустанавливающие документы на жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии).
  3. Проект переустройства и (или) перепланировки, подготовленный и оформленный в установленном порядке.
  4. Технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения.
  5. Для нанимателя жилого помещения – согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма.
  6. Если дом, в котором находится перепланируемое помещение, является памятником архитектуры, истории или культуры, то необходимо предоставить заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

В соответствии с п.3 ст. 26 ЖК РФ орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Перечень общего имущества собственников в многоквартирном доме является исчерпывающим и закреплен ст.36 ЖК РФ (например, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации и иное оборудование). По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества собственников в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам.

Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органом местного самоуправления, в который собственником или уполномоченным им лицом предоставляются документы, перечисленные в ст.23 ЖК РФ. Например, план переводимого помещения с его техническим описанием, проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, а также предоставление письменного согласия собственников жилых помещений смежных с помещением, выводимым из фонда жилых.

Перечень основных условий следующий:

  • деятельность на территории муниципального образования (МО) коммерческих организаций коммунального комплекса и составляющих не менее 50% в 2009 и 2010 годах не менее 80% в 2011 г. от общего числа таких организаций в МО.
  • деятельность на территории МО коммерческих организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами (кроме ТСЖ, ЖСК, ЖК) и составляющих не менее 50% в 2009 г. и 80% в 2010 и 2011 годах от общего числа таких организаций. Также эти организации должны управлять не менее 50% домов в 2009 году и 80% домов в 2010 и 2011 годах.
  • наличие товариществ собственников жилья в МО не менее чем в 10% домов в 2009 и 2010 годах и не менее чем в 20% домов в 2011 году.
  • участие в региональной программе не менее двух МО с общей численностью населения не менее 20% от общей численности населения субъекта РФ.
  • наличие различных графиков, нормативных правовых актов, других документов, предусмотренных ст.14 закона № 185-ФЗ.

В обязательном порядке! В противном случае Фонд изымет средства из бюджета субъекта РФ в объеме, предоставленном данному муниципальному образованию.

Определен вид работ по капитальному ремонту многоквартирных домов:

  • ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, в том числе с установкой приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепло¬вой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
  • ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт);
  • ремонт крыш;
  • ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах;
  • утепление и ремонт фасадов.

Все остальные случаи выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, не предусмотренные данным законом, подлежат финансированию за счет средств бюджетов муниципальных образований, субъектов РФ собственников помещений.

Смета расходов на капитальный ремонт дома утверждается общим собранием собственников помещений. Средства на капитальный ремонт перечисляются из средств Фонда на банковские счета ТСЖ, ЖСК, ЖК и управляющих организаций.

Расходование средств должно производиться управляющими организациями исходя из утвержденных сумм на капитальный ремонт дома. Тратить их можно на авансирование (не более 30 процентов от объема предоставленных средств) и оплату выполненных работ подрядных организаций.

Программа рассчитана на четыре года. Фонд осуществляет свою деятельность до 1 января 2012 года.

В действительности, согласно жилищному законодательству собственники квартир должны платить за капитальный ремонт уже сегодня, причем полную сумму. Однако государство в данном случае на 95 процентов берет эту задачу на себя.

Почему не сто процентов? Одна из задач программы – научить жильцов чувствовать ответственность за свой дом. Ведь как у нас обычно бывает: все, что за порогом квартиры – общее, а значит, ничейное. Именно поэтому в подъездах не хватает лампочек, а от почтовых ящиков – одно название.

Другое дело, когда во всем, что есть в доме, есть частичка Ваших кровных. Жилец сто раз подумает, прежде чем испортить стенку лифта, за которым, в том числе, заплатил и он лично.

5% в пересчете на всех владельцев квартир – это совсем немного. Скажем, чтобы отремонтировать крышу, владельцам квартиры нужно будет заплатить рублей по 500. Полностью заменить лифты в многоподъездной девятиэтажке – по 1000 руб. Причем эта сумма может выплачиваться не сразу, а в рассрочку и довольно долго.

Деньги на ремонт Фонд содействия реформированию ЖКХ даст, конечно, не Вам лично, а уполномоченной управлять Вашим домом организации, которую Вы сами выберете.

По Жилищному кодексу, собственники квартир могут учредить товарищество собственников жилья (ТСЖ), которое и управляет домом вместо привычных ЖЭКов. ТСЖ собирает квартплату, нанимает на эти деньги слесарей и рабочих и т. п. Все решения принимает Правление ТСЖ – его члены сами владеют квартирами в этом доме, их выбирают на общем собрании жильцов. Если жильцов не устраивает работа Правления, они легко могут переизбрать его членов.

Учредить ТСЖ совсем не трудно: помогут и местные власти, и спец.литература, и живые примеры в соседних домах. К тому же для основной массы жильцов создание ТСЖ ограничится походом на собрание жильцов и голосованием. А оформлять документы будут выбранные граждане.

Вместо ТСЖ ведать коммунальным хозяйством дома может управляющая компания (УК). Это частная фирма, которая предварительно заключает договор с каждым собственником квартиры в доме.

Что выбрать – ТСЖ или УК? Жильцы каждого конкретного дома решают сами. Деньги на ремонт будут перечислены напрямую на счета Вашего ТСЖ или УК.

Итак, чтобы получить деньги, жильцам необходимо:

  • провести собрание собственников жилья, на котором создать ТСЖ или выбрать УК и заключить с ней договор управления домом (с УК);
  • принять два решения: о том, что жильцы хотят участвовать в программе проведения ремонта и готовы оплатить 5% его стоимости;
  • направить решение в местный муниципалитет (то есть в мэрию города, администрацию района);
  • следить за ходом рассмотрения Вашей заявки.

Дальше все просто: муниципалитет собранные заявки должным образом оформляет и направляет главе региона (губернатору). Руководство региона сводит заявки муниципалитетов в один документ по специальной форме и направляет его в Москву – в Фонд содействия реформированию ЖКХ.

Фонд проверяет заявку (на проверку Закон отпустил максимум 30 дней) и, если все в порядке, перечисляет деньги на счет региона. Оттуда деньги идут в муниципалитет и в итоге оказываются на счете Вашего ТСЖ или УК.

Выделение финансовой поддержки непосредственно на проведение капитального ремонта домов предусмотрено в законе только гражданам, проживающих в домах ТСЖ, ЖСК, ЖК или иных специализированных кооперативах. Финансовая поддержка может быть предоставлена и гражданам-собственникам, и нанимателям, проживающим в домах, обслуживаемых выбранной собственниками управляющей организацией. Выделение денег на эти нужды возможно только при соблюдении целого комплекса условий. В частности, если собственники жилых помещений провели собрание и вынесли решение по софинансированию ими работ по капитальному ремонту. Доля жильцов по закону должна составлять не менее 5 процентов общего объема средств, предоставляемых на проведение капитального ремонта данного многоквартирного дома.

Финансовая поддержка капитального ремонта будет осуществляться непосредственно только через ТСЖ, ЖСК, ЖК и управляющие организации, выбранные собственниками помещений.

Финансовая поддержка гражданам, выбравших непосредственное управление жилым домом, законом не предусмотрена.

При условии невыполнения хотя бы одного указанных в законе условий средства (95 процентов общего объема средств, предоставляемых на проведение капитального ремонта данного многоквартирного дома) не выделяются.

Порядок выплаты товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским либо собственниками помещений в многоквартирном доме средств на долевое финансирование капитального ремонта многоквартирного дома, в том числе порядок, предусматривающий возможность предоставления рассрочки выплаты таких средств, определяется органом местного самоуправления.

Наличие решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об участии в региональной адресной программе по проведению капитального ремонта многоквартирных домов Федеральным законом от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» не предусмотрено.

Решение об участии в муниципальной адресной программе по проведению капитального ремонта многоквартирных домов (далее - муниципальная программа) принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии со статьями 45 и 46 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об участии в муниципальной программе принимается большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений принимающих участие в данном собрании и оформляется протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Необходимо отметить, что решение о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме согласно статьям 44, 46 и 158 Кодекса принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 2.4.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170 и пункту 6 приложения 8 к указанным Правилам установка приборов учета коммунальных ресурсов может проводиться в рамках капитального ремонта, только в случае замены инженерных сетей.

Выбранный способ управления многоквартирным домом влияет только на возможность получения финансовой поддержке за счет средств Фонда на проведение капитального ремонта многоквартирных домов. Если изменение способа управления многоквартирным домом ведет к несоблюдению условий предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда и требований Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» субъект Российской Федерации должен проинформировать Фонд и приостановить финансовую поддержку на проведение капитального ремонта в таком доме. Если новый способ управления многоквартирным домом соответствует условиям и требованиям указанного Федерального закона субъект Российской Федерации (с соблюдением требований пункта 1 части 2 статьи 15) вправе включить таком многоквартирный дом в региональную адресную программу по проведению капитального ремонта многоквартирных домов и в последующую заявку.

Речь о многоквартирных домах, где собственники помещений выбрали непосредственный способ управления.

В соответствии с частями 4 и 6 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» средства Фонда могут быть израсходованы на проведение капитального ремонта многоквартирных домов включенных в региональную адресную программу по проведению капитального ремонта и управление которыми осуществляется товариществами собственников жилья, жилищными, жилищно-строительными кооперативами или иными специализированными потребительскими кооперативами, управляющими организациями, выбранными собственниками помещений в многоквартирных домах.

Таким образом, средства финансовой поддержки на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, предоставляемые в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ не могут расходоваться на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, управление которыми осуществляется непосредственно собственниками помещений.

Порядок, критерии и основания включения многоквартирных домов в муниципальные адресные программы определяется органами местного самоуправления с учетом требований к региональной программе, установленных статьей 15 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Порядок открытия и закрытия, пользования денежными средствами, зачисленными на банковский счет, а также иные правоотношения, возникающие в обозначенной сфере регулируются главой 45 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 02.12.1990 № 395-1 «О банках и банковской деятельности». Открытие и ведение «блокированных» банковских счетов указанными федеральными законами не предусмотрено.

В период ремонта, замены, поверки индивидуального или коллективного (общедомового) прибора учета, не превышающий 30 календарных дней, объемы (количество) потребления коммунальных услуг, для расчета размера платы исчисляются как среднемесячное потребление коммунальных ресурсов, определенные по указанному прибору за последние 6 месяцев, а если период работы индивидуального или коллективного (общедомового) прибора учета составил меньше 6 месяцев, то за фактический период работы прибора учета, но не выше нормативов потребления соответствующих коммунальных услуг. В случае, если ремонт прибора учета более 30 календарных дней, учет размера платы за коммунальные услуги за данный период рассчитывается по действующим тарифам, в соответствии с нормативом потребления, установленными законодательством.

Исполнитель (управляющая организация, ТСЖ, ЖСК, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, а в случае же непосредственного управления ресурсоснабжающая организация или иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы) 1 раз в 6 месяцев в заранее согласованное с потребителем время имеет право проверить правильность снятия показаний индивидуальных приборов учета и распределителей, а также их исправность и целостность на них пломб. В случае неоднократного отказа потребителем в допуске исполнителя для снятия показаний индивидуальных приборов учета или распределителей исполнитель направляет потребителю (в письменной форме) или вручает под роспись извещение о необходимости сообщить об удобных для потребителя дате и времени снятия в течение месяца исполнителем или уполномоченным им лицом показаний индивидуальных приборов учета или распределителей.

Потребитель обязан в течение недели со дня получения извещения, сообщить в письменной форме исполнителю о дате и времени снятия в течение месяца исполнителем показаний индивидуальных приборов учета или распределителей;

Если потребитель не ответил, исполнитель вправе произвести расчет размера платы за коммунальные услуги исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, начиная с месяца, в котором была проведена последняя проверка, а также по общедомовым приборам учета.

Заказать справку с доставкой

Заказать справку с доставкой Ростов-на-Дону : (863) 279 45 37 

Отправить показания счетчиков

Аварийно-диспетчерская служба

Вызвать мастера

В Ростове-на-Дону : (863) 279 78 28

КРУГЛОСУТОЧНО